Properti di Negeri Tirai Bambu Akibat Melemahnya Minat Beli Masyarakat – Sektor properti yang selama puluhan tahun menjadi tulang punggung pertumbuhan ekonomi
China kini tengah menghadapi badai yang belum pernah terjadi sebelumnya. Fenomena harga rumah di China yang terus merosot menjadi sorotan global, mengingat dampaknya yang tidak hanya
melumpuhkan pengembang domestik tetapi juga mengancam stabilitas finansial internasional. Penurunan ini bukanlah kejadian semalam, melainkan akumulasi dari krisis utang yang berkepanjangan dan pergeseran fundamental dalam psikologi konsumen di sana.
Akar Permasalahan: Dari Booming Menuju Titik Jenuh
Selama dua dekade terakhir, memiliki properti di China dianggap sebagai investasi paling aman dan menguntungkan. Namun, kejayaan tersebut mulai retak ketika pemerintah pusat menerapkan kebijakan “Tiga Garis Merah”
pada tahun 2020 untuk mengerem utang pengembang yang sudah melampaui batas kewajaran. Langkah ini memicu efek domino yang mengakibatkan pengembang raksasa gagal bayar, proyek-proyek mangkrak, dan hilangnya kepercayaan masyarakat.
Saat ini, kita menyaksikan sebuah realitas baru di mana permintaan perumahan mencapai titik terendahnya. Masyarakat yang dulunya rela mengantre demi mendapatkan unit apartemen pra-penjualan, kini lebih memilih untuk menyimpan
uang tunai atau mengalokasikan dana mereka ke instrumen yang dianggap lebih stabil. Keengganan ini memperparah deflasi aset yang membuat nilai properti di kota-kota besar hingga kota kecil terus terkoreksi tajam.
Dinamika Harga di Kota-Kota Utama
Penurunan harga tidak terjadi secara merata, namun polanya sangat jelas. Di kota-kota tier-1 seperti Beijing, Shanghai, Shenzhen, dan Guangzhou,
harga rumah yang dulunya kebal terhadap guncangan kini mulai menunjukkan kerentanan. Meskipun kota-kota ini memiliki daya tarik ekonomi yang kuat, tekanan dari sektor tenaga kerja dan ketidakpastian pendapatan membuat calon pembeli berpikir dua kali.
Di sisi lain, kondisi di kota-kota tier-2 dan tier-3 jauh lebih memprihatinkan. Di wilayah ini, pasokan apartemen baru sangat melimpah namun tidak dibarengi dengan pertumbuhan populasi yang memadai.
Banyak unit apartemen yang berdiri megah namun tanpa penghuni, menciptakan apa yang sering dijuluki sebagai “kota hantu”. Penurunan harga di wilayah-wilayah ini sering kali mencapai dua digit dalam waktu singkat, memaksa pemilik rumah lama menelan pil pahit karena nilai aset mereka tergerus secara signifikan.
Faktor Psikologis: Memudarnya Kepercayaan Konsumen
Salah satu alasan utama mengapa permintaan lesu tetap bertahan adalah faktor psikologis. Dalam pasar properti, ekspektasi adalah segalanya.
Ketika masyarakat percaya bahwa harga akan terus naik, mereka akan berbondong-bondong membeli. Namun, ketika narasi yang berkembang adalah harga akan terus turun, maka prinsip “tunggu dan lihat” (wait and see) menjadi dominan.
Calon pembeli merasa bahwa jika mereka membeli sekarang, mereka mungkin akan merugi di bulan depan karena harga yang diprediksi masih akan jatuh lebih dalam. Selain itu, maraknya kasus proyek perumahan yang
tidak selesai tepat waktu membuat masyarakat takut untuk mengambil skema pembelian rumah sebelum bangunan fisik benar-benar berdiri sempurna. Trauma terhadap pengembang yang bangkrut menghantui setiap keputusan investasi mereka.
Dampak Terhadap Kekayaan Rumah Tangga
Di China, sekitar 70% hingga 80% kekayaan rumah tangga tersimpan dalam bentuk properti. Berbeda dengan negara Barat di mana pasar saham menjadi
instrumen investasi utama, masyarakat China sangat bergantung pada nilai rumah mereka untuk jaminan masa tua dan warisan keluarga.
Ketika nilai aset ini turun, terjadi efek kekayaan negatif (negative wealth effect). Masyarakat merasa lebih miskin secara aset, yang pada gilirannya menekan tingkat konsumsi domestik. Orang-orang mulai mengurangi
pengeluaran untuk barang mewah, otomotif, hingga perjalanan wisata. Inilah yang kemudian menciptakan lingkaran setan ekonomi: properti lesu, konsumsi turun, pertumbuhan ekonomi melambat, dan pada akhirnya kembali memukul daya beli properti.
Upaya Stimulus dari Pemerintah
Menyadari bahaya sistemik yang mengintai, pemerintah China tidak tinggal diam. Berbagai kebijakan stimulus telah diluncurkan untuk memacu kembali permintaan perumahan di pasar. Beberapa langkah yang diambil antara lain:
Penurunan Suku Bunga: Bank sentral telah memangkas suku bunga pinjaman jangka panjang untuk menurunkan beban cicilan bulanan bagi debitur.
Relaksasi Uang Muka (Down Payment): Di banyak kota, ambang batas uang muka untuk pembelian rumah pertama dan kedua telah diturunkan secara drastis untuk menarik pembeli muda.
Penghapusan Pembatasan Pembelian: Beberapa wilayah yang dulunya membatasi jumlah kepemilikan rumah kini telah mencabut aturan tersebut guna mendorong investor kembali masuk.
Dukungan Likuiditas bagi Pengembang: Pemerintah mulai menyalurkan dana bantuan agar pengembang bisa menyelesaikan proyek-proyek yang terhenti, demi memulihkan kepercayaan publik.
Namun, sejauh ini, dampak dari stimulus tersebut dinilai belum cukup kuat untuk membalikkan tren penurunan secara instan. Pasar tampaknya masih membutuhkan waktu untuk menyerap sisa-sisa krisis utang sebelum benar-benar bisa bangkit kembali.
Pergeseran Demografi dan Tantangan Jangka Panjang
Selain masalah ekonomi makro, China juga menghadapi tantangan demografi yang serius. Penurunan angka kelahiran dan penuaan populasi berarti bahwa jumlah pembeli rumah di masa depan secara alami akan berkurang.
Generasi muda saat ini memiliki pandangan yang berbeda dibandingkan orang tua mereka; banyak dari mereka lebih memilih menyewa atau tinggal di kota-kota yang menawarkan fleksibilitas karir daripada terikat dengan utang hipotek jangka panjang.
Tren “lying flat” atau tang ping di kalangan anak muda China mencerminkan sikap apatis terhadap tekanan hidup yang tinggi, termasuk biaya
kepemilikan rumah yang tidak terjangkau. Hal ini menciptakan pergeseran struktur permintaan yang bersifat permanen, yang mana pengembang properti harus mulai beradaptasi dengan membangun hunian yang lebih fungsional dan terjangkau, bukan sekadar komoditas spekulatif.
Peluang di Tengah Krisis: Sudut Pandang Investor
Meski narasi utama adalah penurunan, bagi sebagian investor yang memiliki likuiditas kuat, situasi ini bisa dilihat sebagai peluang koreksi harga. Harga yang lebih rendah memberikan kesempatan bagi mereka yang selama ini terlempar
dari pasar karena harga yang terlalu tinggi. Terutama di lokasi-lokasi premium yang memiliki infrastruktur matang, penurunan harga ini dianggap sebagai titik masuk yang logis untuk investasi jangka sangat panjang.
Namun, strategi ini memerlukan ketelitian tinggi. Memilih properti di China saat ini membutuhkan analisis mendalam mengenai kredibilitas pengembang dan
potensi pertumbuhan ekonomi lokal di masa depan. Tidak semua properti yang harganya turun akan kembali naik; beberapa wilayah mungkin akan mengalami stagnasi harga dalam waktu yang sangat lama.
Kesimpulan: Menuju Keseimbangan Baru
Pasar properti China sedang dalam masa transisi menuju apa yang disebut sebagai “keseimbangan baru”. Masa-masa pertumbuhan eksponensial dan
spekulasi liar tampaknya telah berakhir. Pemerintah kini lebih menekankan pada slogan “rumah adalah untuk ditinggali, bukan untuk spekulasi”.
Meskipun saat ini harga rumah di China masih berada di bawah tekanan dan permintaan lesu menjadi tantangan nyata, transformasi ini diperlukan untuk
kesehatan ekonomi jangka panjang. Penghapusan gelembung properti (bubble) akan mengurangi risiko krisis finansial yang lebih besar di masa depan, meskipun prosesnya harus dilalui dengan periode penyesuaian yang menyakitkan bagi semua pihak terkait.
Catatan Penutup
Memahami kondisi ekonomi di China memberikan kita perspektif tentang betapa pentingnya menjaga keseimbangan antara pertumbuhan dan stabilitas utang. Bagi para pengamat ekonomi dan pelaku industri di Indonesia,
fenomena ini menjadi pelajaran berharga mengenai pengelolaan risiko di sektor real estate. Kita harus terus memantau bagaimana kebijakan-kebijakan baru di Beijing akan membentuk wajah baru pasar properti global di tahun-tahun mendatang.